深圳棚改未动房价先动

　　虽说深圳是一座“没有农村的城市”，但以二线插花地为代表的改造项目也让“棚改”之风吹到了深圳。在深圳，棚改与城市更新之间，似乎成为了一道必做的选择题。只是，改造的风口到来，首先做出反应的还是房价。

 

　　今年上半年，深圳市福田区举行2018年第一季度56项重大项目集中开工仪式，此次开工就包括福田区华富村东、西区改造项目，涉及棚改类、城市更新类共八类。尽管已经进入棚改阶段，但证券时报记者调查发现，仍有少部分业主将自己的房子出售，一套接近88平方米的房子要价850万元，接近每平方米10万元，而在去年年初，同一小区的类似房源成交价不到每平方米6万元。

 

　　一条笋岗路把华富村分割成为北村和东区、西区。目前，华富北村尚未进入棚改阶段，但中介对记者表示，这里目前出售的房源要价也已经达到每平方米8万元，涨幅惊人。

 

　　而在罗湖笋岗片区，春笋楼是一处环境稍显破旧的老小区，之前一度传出街道办开始在春笋楼开展城市更新意愿征集工作。不管最终是城市更新还是棚改，这里正在出售的房源几乎为零。不过，记者调查时也发现，有中介声称有房源出售，但单价要每平方米6万元，此价已经超过周边二手高层住宅的价格。“不管是棚改还是城市更新，一些资金都在赌博，想趁着旧改之前博一把，但出手还需要谨慎。”有中介人员对记者如是说。

 

　　在深圳，许多未被纳入棚改试点的小区，业主自发组织签名，都在“翘盼”棚改的到来。对于许多老旧小区的业主来说，这是一次难得的机遇。在福田区八卦岭的鹏盛村，门口一度挂着十分醒目的横幅：鹏盛村民盼棚改，英明政府推新政。有当地居民表示，因为对面的八卦岭鹏基公寓棚改项目不断加速，小区业主委员会自发组织签名，希望自己的小区也能进入棚改或城市更新程序。

 

　　记者发现，与内地多个城市不同，无论是城市更新还是棚改模式，深圳的业主绝大多数都会选择回迁，只有极少数会选择货币补偿。

 

　　深圳将目光聚焦至棚改，试图进行公共住房供应体系的重构，拟通过棚户区改造破解公共住房供应难题，似乎也切合大力发展住房租赁市场的“风口”。深圳市政府日前出台《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，对棚改的政策适用范围、搬迁安置补偿和奖励标准、项目实施模式等内容作出具体规定。《实施意见》明确，棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式，由权利主体自愿选择。《实施意见》统一了老旧住宅区棚改项目产权调换标准，规定各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。同时，各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。值得一提的是，《实施意见》提出了深圳特有的“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改项目实施模式。

 

　　与棚改不同，在城市更新项目实施中，最大的问题就是拆迁难。合一城市更新运营管理有限公司董事总经理罗宇表示，政府不会过多地干预老旧住宅小区中的城市更新，这么多年以来，政府缺乏一套搬迁补偿安置标准，以及拆迁中争端的解决机制，这两个是比较大的问题。而在棚户区改造中，政府已经出台比较清晰的政策，当出现争端或拆迁面积达到某个比例时，剩余部分可采取强制征收，这并不是在棚户区改造中可以实行，而在老旧住宅小区中就无法实施的问题。目前来看，香港“强制售卖”的做法比较成熟，也值得深圳借鉴。在香港，如果开发商想改造某小区，就先收购这个小区的房屋。当达到一定数量后，剩余部分可以向法院申请“强制售卖”，要求这部分业主将房产卖给开发商。法院会做出裁决：一是该不该卖给开发商，二是如何定价，这样就有了“裁判员”。而在深圳，由市场主导的模式下，“裁判员”缺位了。